Segue um checklist completo — organizado por etapas — dos documentos e formulários exigidos hoje ( 03 / 06 / 2025 ) para abrir e legalizar uma cooperativa habitacional com sede em Maringá-PR.

1 ⃣ Pré-constituição (planejamento interno)

EtapaDocumentos / providências

1.1 Estudo de viabilidade• Estudo técnico-econômico e social do empreendimento (habitação de interesse social, custos, projeções de receitas e fontes de financiamento).
• Relatório ambiental preliminar se o terreno já estiver definido.

1.2 Grupo de fundadores• Lista nominal de mínimo 20 pessoas (art. 6º, Lei 5 764/1971).
• Cópias simples do RG e CPF de cada interessado para conferência prévia. normaslegais.com.br

1.3 Minuta de Estatuto Redação inicial contemplando objeto social “promoção de empreendimentos habitacionais” + regras de rateio/sobras, quotas-partes, fundo de reserva etc.

2 ⃣ Convocação e Assembleia de Constituição

Documento Exigências formais

Edital de Convocação• Publicado 10 dias antes em jornal local ou meio eletrônico equivalente.
• Deve citar local, data, ordem do dia e relação dos fundadores. juntacomercial.pr.gov.br

Ata da Assembleia Geral de Constituição (4 vias)• Inteiro teor da sessão, aprovação do Estatuto, eleição dos órgãos sociais.
• Assinaturas de todos os fundadores + rubricada folha a folha.
• Reconhecimento de firma do presidente e secretário. sebrae.com.br

Estatuto Social definitivo (4 vias)• Mesmo número do CNPJ em branco (será preenchido após deferimento).
• Visto de advogado (OAB / PR) na última página. sebrae.com.br

Lista de PresençaNome completo, RG, CPF, endereço, assinatura de cada votante.

Ficha Qualificativa dos AdministradoresQualificação completa do presidente, vice, conselheiros e fiscal.

3 ⃣ Registro digital na JUCEPAR (portal Empresa Fácil)

1. Requerimento Eletrônico – Cooperativa (gera nº de protocolo).

2. Capa Digital + FCN-Coleta Web anexadas em PDF.

3. Arquivos autenticados (Ata, Estatuto, Lista de Presença, Edital).

4. Comprovante de endereço da sede (escritura, contrato de locação ou comodato).

5. Taxa DAR-1/AUT paga (valor varia conforme capital social).

6. Declaração de Enquadramento CNAE (normalmente 4110-7/00 ou 9499-5/00 para gestão de habitação; confirme com contador). juntacomercial.pr.gov.br

Resultado: Ficha Cadastral da JUCEPAR + Estatuto arquivado.

4 ⃣ Receita Federal – CNPJ

Documento / FormulárioObservações

DBE – Documento Básico de EntradaTransmitido via Coletor Nacional.

FCN-Ficha Cadastral e ComplementarAnexa ao DBE.Cópia RG, CPF e comprovante de endereço dos diretoresApenas representantes legais.

Ata de Constituição + Estatuto em PDFVersões já deferidas pela JUCEPAR. sebrae.com.brsomoscooperativismo.coop.br

5 ⃣ Filiação ao Sistema OCEPAR/OCB-PR

PassoDocumentosPedido de adesãoOfício assinado pelo presidente.Cópia do Estatuto registrado + CNPJ—Quadro de sócios atualizado (planilha)Nome, CPF, quota, assinatura digital.Parecer contábil de viabilidadeOpcional, porém recomendável. paranacooperativo.coop.br

6 ⃣ Prefeitura de Maringá – Inscrição Municipal & Alvará

1. Consulta Prévia de Viabilidade (on-line no Protocolos da SEURBH).

2. Ficha de Cadastro Econômico + Estatuto arquivado.

3. Comprovante de sede (mesmo usado na JUCEPAR).

4. Alvará de Localização/Funcionamento - exigido para toda pessoa jurídica no perímetro urbano (arts. 124-128 da LC 889/2011). www3.maringa.pr.gov.br

7 ⃣ Demais cadastros obrigatórios

ÓrgãoQuando necessárioDocumentos básicos

INSS/CEI (obras próprias)Ao iniciar construção de unidades.Matrícula CEI, alvará de construção, planta aprovada.

FGTS / CAIXAAo contratar empregados.Formulário GFIP, CNPJ, pacto associativo.

SEFA-PR (Inscrição Estadual)Se houver compra/venda de materiais.DBE + Estatuto.

8 ⃣ Etapas específicas de empreendimentos habitacionais

Estas não são exigidas para a constituição da cooperativa, mas serão cobradas antes do lançamento do primeiro projeto:

FaseDocumentoBase legal / órgãoIncorporação imobiliária

Memorial de Incorporação + Título de propriedade do terreno + plantas aprovadasCartório 1.º Registro de Imóveis de Maringá 1rimaringa.com.brLicenciamento ambientalRCA, PCA ou EIV (se + 100 unidades)SEMA-PR / SEMMA-MaringáFinanciamento CAIXA / FGTSDossiê CadHab + certidões negativas federais, estaduais e municipaisCAIXA / Cohapar

📌 Resumo final

1. Assembleia (Ata + Estatuto) autenticada →

2. Registro digital na JUCEPAR →

3. CNPJ na Receita Federal →

4. Inscrição Municipal & Alvará em Maringá →

5. Filiação à OCEPAR/OCB-PR →

6. Registros complementares (INSS, FGTS, SEFA) e, para cada obra, Memorial de Incorporação no Registro de Imóveis.

Com esses documentos prontos e arquivados, a cooperativa habitacional estará plenamente regular para captar associados, adquirir terrenos e desenvolver projetos em Maringá.

Programa Minha Casa Minha Vida – Entidades

Documentos exigidos em todas as etapas do financiamento pelo Fundo de Desenvolvimento Social (FDS) — versão vigente em 03 jun 2025.

Fase

Quem entrega

Principais documentos

Base normativa / fonte1. Habilitação da Entidade Organizadora (EO)Cooperativa/associação sem fins lucrativosEstatuto social registrado e Ata da atual diretoria; CNPJ; Certidões negativas (RFB/PGFN, FGTS, INSS, CNDT, Fazendas estadual e municipal); Declaração de inexistência de impedimento; Comprovante de endereço; Histórico de atuaçãoPortaria MCID 861/2023 – Anexo II (Regularidade Institucional) gov.br

2. Qualificação técnica da Entidade organizadora

Relatório de obras concluídas/contratos, ARTs/RRTs, fotos, declarações de clientes públicos; Plano de capacitação de autogestão

Portaria MCID 861/2023 – Anexo III (Qualificação Técnica) gov.br3.

Apresentação da Proposta de Empreendimento

EO + assistência técnica
Terreno: Matrícula atualizada sem ônus + Certidão de uso/ocupação do solo + IPTU
Projetos: urbanístico, arquitetura, estrutural, instalações, assinados por RT + ART/RRT
Licença Ambiental Prévia (ou dispensa)
Memorial descritivo +

Orçamento SINAPI +

Cronograma físico-financeiro
Lista nominal de famílias (CPF, NIS, renda bruta) + Declaração de enquadramento em faixa 1 (≤ R$ 2.640)
Projeto de Trabalho Social (PTS)Portaria MCID 862/2023 –

Anexo IV (Documentação da Proposta) gov.br

4. Seleção e Contratação com a CAIXAEOTermo de Adesão ao MCMV-Entidades; Minuta de contrato social do empreendimento; Garantia de execução (Seguro-Garantia ou Fiança); Plano de Aplicação dos Recursos; Cronograma de desembolso; Procuração do representante legal; Certidão conjunta negativa (CND RFB/PGFN); Certidão CADIN negativa“Passo a passo MCMV-Entidades”, Min. Cidades (mar 2025) gov.br

5. Liberação de recursos / medições de obraEO + construtoraBoletim de medição; Relatório fotográfico; Diário de obra; Notas fiscais; Certidão de regularidade FGTS e INSS da obra (CEI/CNO); Seguro de Obras (GPA) atualizadoChecklist de contratação – Rede Autogestão autogestao.unmp.org.br

6. Contratos individuais com beneficiáriosFamíliasRG/CNH, CPF, Comprovante de residência, Comprovante de renda (3 últimos meses), Certidão de estado civil, Declaração de não-proprietário de imóvel, Número NISCartilha de beneficiários CAIXA (checklist beneficiário) caixa.gov.br

Observações práticas

• Digital: todos os PDFs devem conter assinatura eletrônica ICP-Brasil; carregamento via SICAP-Entidades da CAIXA.

• Validades: certidões federais ≤ 30 dias; estaduais/municipais ≤ 90 dias.

• Faixa de renda: até 10 % das famílias podem ter renda até R$ 4.400, devendo constar em listagem separada. gov.br

• Projeto de Trabalho Social (PTS) acompanha a obra e precisa de chancela da CAIXA antes da 1.ª liberação.

Checklist rápido (anexe em pastas separadas)

1. EO → Estatuto + Ata + certidões + CNPJ

2. Proposta → Matrícula do terreno + projetos + orçamento + PTS

3. Fiscal → FGTS/INSS/CND/CADIN válidos

4. Contrato → Termo de Adesão + Garantia + Plano de aplicação

5. Famílias → RG | CPF | comprovantes | declaração sem imóvel

Com essa documentação completa, a CAIXA abre o dossiê, emite o Termo de Contratação e autoriza o desembolso inicial do empréstimo pelo Minha Casa Minha Vida – Entidades.

Modelos onde a entidade continua proprietária — e as famílias apenas usam o imóvel

(opções válidas em 03 / 06 / 2025)

#Instrumento jurídico / programaQuem fica dono do terreno / edificações?Título que a família recebeFontes de recursos hoje disponíveisObservações-chave

1Community Land Trust – Termo Territorial Coletivo (TTC) Associação/coop. sem fins lucrativos (CLT)

Contrato de cessão de uso perpétua e transmissível– Subvenções municipais de HIS
– Editais estaduais (ex.: PEHIS-PR)
– Fundos filantrópicos / impacto socialTTC foi introduzido em 2022 no ordenamento brasileiro como mecanismo de terra comunitária de uso permanente catcomm.org

2Concessão de Direito Real de Uso (CDRU) sobre bem público Município/União/Estado mantém domínio direto Contrato de CDRU a 30-99 anos (renovável)– Recursos do FNHIS Sub-50
– Contratos de repasse Caixa/OGUExige lei/autorização legislativa da esfera pública; dispensa licitação para HIS (Lei 13.465/2017, art. 6º §4º) gov.br

3Direito de Superfície (Estatuto da Cidade, art. 21)Proprietário do solo (privado ou público)Escritura de superfície por prazo indeterminado registrada em RGIm– Empréstimos FGTS Pró-Moradia (superficiário é mutuário)
– Parcerias com proprietários ociososPermite separar “solo” e “edificação”; taxa pode ser simbólica jusbrasil.com.br

4Cooperativa de Uso (habitação limitada a quotas) Cooperativa habitacional

Termo de Adesão / Cota-moradia (sem matrícula individual)– Linhas FGTS Pró-Cotista p/ pessoas jurídicas
– Bancos de desenvolvimento regionais Modelo próximo ao suíço/uruguaio; estatuto deve vedar distribuição de lucros

5Programa de Arrendamento Residencial (PAR / FAR) Fundo de Arrendamento Residencial – FAR (Caixa)Contrato de arrendamento (10 a 15 anos, renovável)Recursos federais do FAR (Port. MCID 704/2024)Após 10 anos família pode comprar; se não comprar, continua como locatária caixa.gov.brsienge.com.br

6Locação Social via PPP Habitacional

Sociedade de Propósito Específico (concessionária) / Município

Contrato de aluguel social limitado a ≤ 20 % da renda– Fundo de Apoio às PPP (FEP-PPI)
– Debêntures de infraestrutura

Diretrizes federais publicadas em mar 2025; pilotos em Recife-PE e Campo Grande-MS ppi.gov.brwww2.camara.leg.brcampogrande.ms.gov.br

7Programas estaduais de aluguel social (ex.: Viver Mais / Casa Fácil-PR)COHAPAR ou Agência estadual

Contrato de permissão de uso por tempo indeterminado Fundo Estadual de HIS + Tesouro estadualJá opera no Paraná p/ público 60+; mensalidade = 15 % do salário-mínimo cohapar.pr.gov.br

Como escolher

1. Defina o grau de controle que a entidade deseja manter:

   • terra + prédio (TTC, CDRU)

   • apenas terra (direito de superfície)

   • controle temporário (PAR/FAR, PPP).

2. Verifique a fonte de dinheiro já disponível.

   • Se a intenção é captar subsídio federal FDS/MCMV-Entidades, ele não aceita propriedade permanente: exige título individual.

   • Se a entidade aceita abrir mão do subsídio MCMV, pode usar TTC, CDRU ou cooperativa de uso e buscar FGTS-PJ, fundos rotativos ou PPP.

3. Considere as regras locais (Plano Diretor de Maringá e Lei de Zoneamento) para aprovar uso coletivo do solo — ZEIS costumam dispensar outorga onerosa.

Passo-a-passo mínimo (ex. TTC/CLT)

1. Adquirir ou receber o terreno em nome da associação.

2. Registrar escritura com cláusula “inalienável” e reverter plus-valia à comunidade.

3. Elaborar Regulamento de Ocupação definindo critérios de seleção e valores de taxa de uso.

4. Firmar contratos de cessão de uso com cada família e registrar averbação na matrícula-mãe.

5. Financiar construção via fundo municipal, FGTS-PJ ou investidores de impacto.

Principais vantagens × riscos

ModeloVantagemAlertaTTC / CLTMantém moradia sempre acessível; impede especulaçãoPrecisa de governança robusta e fundo de reservaCDRUDispensa IPTU do terreno; compatível com áreas públicasDepende de vontade política do ente concedenteSuperfícieFlexível, contratualValor de superfície mal calibrado pode inviabilizar viabilidade econômicaCoop. de usoAutogestão, participação forte dos moradoresBancos exigem garantías reais sobre o imóvel da cooperativaPAR / FARSubsidia obra integral; baixa burocracia para famíliasNão é perpétuo: após quitação, unidade pode sair do sistemaPPP locação socialEscala grande, inclui manutençãoContrato longo (25-30 anos) e risco de desalinhamento entre operador e comunidadeAluguel social estadualImplementação já testada; valor de aluguel fixoPúblico-alvo restrito (ex.: idosos no PR)

Conclusão

Se a prioridade da sua cooperativa é blindar o patrimônio coletivo e garantir preços acessíveis no longo prazo, os instrumentos TTC/CLT, CDRU e Direito de Superfície são os que asseguram propriedade permanente.

Caso a entidade precise de subsídio federal imediato, o caminho mais realista hoje é migrar para locação social via PPP ou FAR/PAR, onde o imóvel permanece fora do nome da família, mas não da entidade. Avalie, portanto, a fonte de recursos primeiro — e só então escolha o instrumento jurídico que encaixe melhor na sua estratégia de permanência.

https://autogestao.unmp.org.br/categoria/programas-habitacionais/minha-casa-minha-vida-entidades/formularios-mcmv-entidades/